A expressão Built to Suit (BTS) é comumente traduzida como "construído para servir", porque se refere a um tipo de contrato de locação - não residencial e de longo prazo - em que o locador constrói ou reforma um imóvel de acordo com as necessidades do locatário. BTS é um negócio sob medida, que pode ser muito vantajoso para proprietários de imóveis, mas especialmente para quem busca um investimento imobiliário.
O BTS é uma tendência mundial com origem nos Estados Unidos devido ao crescimento e fortalecimento da atividade empresarial e em decorrência da obsolescência imobiliária. Empresas no mundo todo se deram conta de que não vale a pena imobilizar capitais em imóveis, uma vez que o custo empregado se torna muito alto, sendo que caso esse valor estivesse em caixa poderia ser reinvestido em seu ramo de atividade. Os fatores que contribuíram para o surgimento do Built to Suit manifestaram-se no Brasil mais acentuadamente a partir da década de 1990, com a abertura da economia e a estabilidade monetária.
No Brasil esta modalidade de locação está prevista na Lei n° 12.744/12, que dispõe sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Trata-se de uma construção ou reforma ajustada entre as partes - locador e locatário - para atender a peculiaridades de um ramo de mercado. Por isso, o BTS tem sido cada vez mais utilizado por empresas que buscam imóveis sob medida para seus negócios.
Os contratos BTS são complexos e justamente por isso têm prazo determinado, que pode variar entre 5 e 20 anos. Uma importante particularidade dessa modalidade contratual é que o valor do aluguel não visa a remunerar apenas o uso do bem, mas ainda sua construção ou reforma, por isso tem alto valor. Por possuírem uma estrutura que viabiliza investimentos, já que o próprio valor do aluguel é utilizado como garantia, os contratos Built to Suit estão conquistando cada vez mais espaço no mercado brasileiro.
O investidor, com o lastro do aluguel de longo prazo, consegue viabilizar o investimento e tem a garantia do respectivo retorno. O locatário, por sua vez, não precisa imobilizar patrimônio, nem se descapitalizar, e ainda aluga um imóvel totalmente customizado.
Grandes redes varejistas têm recorrido às operações Built to Suit para expandir geograficamente seus negócios, já que os contratos são concebidos de forma específica para atender suas estratégias de expansão. Esta modalidade de locação sob demanda vem sendo cada vez mais utilizada, por exemplo, pelo setor farmacêutico, que está em franca expansão no Brasil. O setor movimentou R$ 79,2 bilhões de janeiro a julho de 2020, com faturamento 12,7% superior ao do mesmo período do ano passado.
A concorrência acirrada impõe diversos obstáculos para redes varejistas que desejam implantar seus planos de expansão de lojas físicas com a velocidade necessária: dificuldade de localizar pontos adequados, morosidade para concluir negociações com investidores individuais por falta de conhecimento ou insegurança dos proprietários de terrenos e baixa qualidade do produto final quando a construção ou reforma são executados pelo dono do terreno.
O processo ideal de Built to Suit envolve diversas etapas: prospecção de pontos, desenvolvimento de estudos de viabilidade e implantação, contratação das locações, aquisição do imóvel pelo investidor, orçamentação e gestão da obra, regularização e gestão dos ativos. Cada uma destas etapas tem sua própria complexidade, por isso, é importante contar com uma assessoria especializada neste tipo de contratação imobiliária. A regularização dos empreendimentos, por exemplo, demanda conhecimento das regras impostas por cada município, que estão atreladas a diretrizes urbanísticas específicas.
As principais vantagens para as empresas que contratam locações na modalidade BTS são a terceirização dos riscos de projeto e obra; a redução de imobilização de capital em ativos imobiliários; benefícios fiscais, já que a locação é despesa dedutível da base do imposto de renda; balanço com maior liquidez; e maior velocidade nas operações.
Para o setor farmacêutico, que atualmente tem metas de expansão bastante agressivas, as vantagens do BTS são ainda maiores. Isso porque este formato de locação se adequa aos principais desafios das drogarias e farmácias na busca por um negócio sob medida.
Investidores podem aderir ao Built to Suit por meio de contratos diretos ou fundos de investimentos imobiliários. No primeiro caso, o investidor (que pode ser individual ou associado a outros) é proprietário do imóvel, tendo a segurança de imobilizar seu recurso num terreno com valor comercial crescente, uma vez que o ponto tende a se valorizar com o passar do tempo. No último caso, o investidor compra papéis de um fundo cujo trader negocia títulos relacionados a imóveis que tenham sido alugados por este formato.
As principais vantagens para os investidores são os ganhos a longo prazo, já que com contratos de mais de 5 anos, a rentabilidade também é maior; baixo risco de vacância, uma vez que contratos via BTS reduzem muito a possibilidade de imóvel vazio; e rentabilidade mais alta, em razão do longo período contratado e de altas multas para quebra de contratos.
A terceirização da propriedade imobiliária é uma tendência mundial que veio para ficar. Operações Built to Suit têm vários benefícios que acabam se tornando muito atrativos para grandes redes varejistas e investidores. Mais do que uma locação sob encomenda, o BTS é um negócio sob medida para empresas que buscam imóveis adequados às suas atividades e para investidores que querem aplicar em ativos imobiliários com garantia de recebimento de fluxo de aluguéis.
Autor: Mauro Araújo Santos
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